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房地產土地獲取、拿地模式創新

與項目報批報建策略、技巧實戰培訓

企業如何正確的拿地？拿地的創新模式和渠道有哪些？

分享標桿房企如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面入手，在開發前期最重要的環節上突破。

各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？

如何構建適合房地產企業的報建流程和體系？

如何做好項目報建工作典型難點及技術處理？

不同類型開發企業需要關注的報建節點有哪些？

課程前言

本課程是一門結合房地產全程開發的拿地、項目報建實戰課程，通過對土地獲取、項目報批報建環節的梳理和開發建設中的核心部門、核心人脈的剖析，幫助企業提高拿地能力，更有效的規避各種拿地模式和渠道中的風險；學習項目報批報建流程、策略和技巧，熟悉掌握國土、規劃、建委、房管局等相關政府部門報建流程，組織報建資料，遵守報建時限，保證企業開發項目快速取得合法證照。

授課專家

楊凡：現任江蘇嘉城建設管理有限公司副總經理（合伙人）、曾任江蘇九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師，江蘇亞東建發集團總工辦副主任，副總工程師、蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監。精通房地產項目全過程運作。擅長土地開發模式與流程管理、土地一二級聯動開發管理以及項目決策，執行和監管方面的統籌協調工作。

譙聞東：房地產項目前期領域資深從業人士。曾歷任合生創展集團開發與營銷中心總監、龍湖地產項目前期負責人、恒大地產運營管控負責人等職位。經歷N多個項目的土地踏勘和調研、可行性報告編制、盡職調查、合同談判、制定、項目報批報建協調等前期工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、一二級聯動獲取策略、項目報批報建技巧和政府公共關系維護，對內對于項目的關鍵節點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協調等方面具備獨特的理論和實踐經驗。

 

課程內容

第一章  房地產土地獲取、拿地模式創新及風險規避

一、關于目前的土地市場

1、土地供需矛盾加劇，地王頻現，房價集體上漲 

2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發助推一二線城市房價上漲

3、房企競爭慘烈 沒有地就會被淘汰

4、房地產調整的宏觀規律及變化應對 四、各種拿地模式和渠道的風險有哪些，如何規避？

（一）一二級聯動獲取土地實操及風險防范

1、如何成功獲取土地一級開發權

2、土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析

3、土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總

1）前期開發的法律文件

2）土地一級開發的法律文件

3）土地一級開發成本類的法律文件

4、土地一級開發和二級開發有怎樣的關系？如何找到二者之間的契合點？

5、土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析

6、如何策劃前期資金投入保障資金安全

7、如何設定土地一二級聯動開發招拍掛的合法壁壘

8、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷事宜

9、政府授權的法律文件及需要審批的相關批文、相關手續的辦理程序

案例：開發商土地一二級聯動開發模式研究及賞析

（二）直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范

1、精心策劃的項目轉讓為何竹籃打水一場空？

2、如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效？

3、如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動？

4、如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本？

案例:直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防范

（三）股權收購獲取項目實操及風險防范

1、收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙

2、 股權收購如何做好合理避稅

3、通過股權收購取得房地產項目的利弊分析

4、通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？

5、 案例展現股權收購取得房地產項目實操

6、房地產并購的八大問題

7、房地產開發前期的常見法律風險及其防范對策

案例分析：XXX企業拿地模式及關注的法律風險

二、關于拿地---八大“勾地”攻略及地產并購實務

1、三種最常見的方式

股權轉讓案例：XX地產標桿大宗購并xx集團

1）合伙成立項目公司  2）以聯合開發的名義 

2、以下方法有局限性

1）兼并或合并，中交并購綠城案例

2）在建項目轉讓，南京xx城項目轉讓案例

3）股權托管   4）變更用地類型

5）染指“插花規劃” 

3、房地產并購實務及案例分析

1）法規政策  2）交易結構  3）盡職調查

4）交易文件  5）提問與回答

三、關于拿地的創新模式和渠道

（一）大宗地塊拿地模式分析

1、新區域（中信XX城市）開發模式

2、主題地產（華僑城）模式

3、城市更新（深圳XX地產模式）模式

4、商業綜合體（萬達、龍湖、華潤）帶動模式

5、產業地產（華夏幸福）模式

（二）拿地階段企業間的合作模式分析

1、項目公司  2、合作開發  3、股權收購

4、不同模式下的利弊和操作關鍵點

（三）如何提升企業的“拿地能力”?

1、綜合能力的積累  2、合理的項目信息來源

3、了解及研究政府規劃動向

4、品牌價值  5、開發思路的引導性

6、提高資金解決能力

案例：如何拿地？房地產開發拿地操作標準探討

第二章 房地產項目報批報建流程、策略、技巧及典型案例分析